ŽAD primedbe na predlog PDR za kompleks “Avala film”

Uvidom u elaborat za rani javni uvid Plana detaljne regulacije za kompleks Avala filma koji izrađuje Urbanistički zavod Beograda, a koji je objavljen na zvaničnoj internet strani Grada Beograd, kao stručno arhitektonsko udruženje uočile smo proceduralne neusaglašenosti u dokumentaciji plana, neusagašenosti predloga plana sa planskom dokumentacijom višeg reda, nejasnoće u konceptu funkcionalnog i prostornog rešenja, kao i proceduralne neusaglašenosti u dokumentaciji plana. U tom smislu, na elaborat za rani javni uvid predmetnog Plana ulažemo sledeće primedbe, na razmatranje nosiocu izrade plana, obrađivaču plana i Komisiji za planove:

PRIMEDBA 1.   Neusklađenost dokumentacije dostavljene uz elaborat za rani javni uvid sa Odlukom o izradi Plana detaljne regulacije za kompleks „Avala filma“, GO Čukarica.

U odluci o izradi Plana navodi se obaveza investitora da pribavi saglasnost Ministarstva kulture i informisanja za planiranu prenamenu površina javne namene u površine ostale namene, pre formiranja elaborata za rani javni uvid. Investitor je u dokumentaciji plana dostavio odgovor Ministarstva kulture i informisanja Republike Srbije br. 350-00-4/2018-02 od 10.04.2018. u kome se Ministarstvo oglašava kao nenadležno za davanje saglasnosti na plansku dokumentaciju i upućuje investitora na dalju saradnju sa ostalim institucijama.

Na osnovu gore navedenog mišljenja smo da se nisu stekli uslovi za izlaganje Elaborata na rani javni uvid dok se ne utvrdi naležni republički organ koji može dati saglasnost za prenamenu javnog zemljišta u ostalo i isto usaglasi sa tekstom Odluke o izradi plana.

PRIMEDBA 2.   Predlogom planskog rešenja planira se prenamena ~40ha šumskog zemljišta, koje već decenijama unazad ima status opšteg dobra i na kome je Republika Srbija nosilac prava vlasništva, iz zemljišta u javnoj nameni u ostalo građevinsko zemljište, a da za to nema uporišta u drugim planskim i stateškim dokumetima Grada ili Republike, da za to ne postoji javni interes, osim interesa investitora plana da otuđi javno zemljište i višestruko profitira izgradnjom stambenih i komercijalnih sadržaja. 

U tabeli bilansa površina predmetnog plana navodi se da je postojeća površina pod javnim šumama i zelenim površinama u obuhvatu plana oko 34,7ha, a da se u planskom rešenju ova namena svodi na 10,4ha, od čega samo 3,4ha u okviru javnih namena. Naspurot tome, izgrađene strukture se Planom uvećavaju sa postojećih 95.600m2 na  815.000m2 BRGP. Pojednostavljeno, 10 puta manje šume za račun 10 puta više kvadratnih metara građevinskog fonda.

Svi planovi višeg reda: Generalni urbanistički plan, PGR grada Beograda i PGR sistema zelenih površina grada Beograda, sadrže odredbe vezane za postojeće šume i šumsko zemljište, kao u zelene površine u javnim namenama i javnoj svojini, u koje spadaju šume i zelenilo u obuhvatu PDR za kompleks Avala film.

Generalni urbanistički plan grada Beograda, kao strateški plan jasno navodi sledeća strateška opredeljenja kada su u pitanju šume i šumsko zemljište i njihov planski tretman:

• očuvanje i unapređenje šuma i šumskog zemljišta u sadašnjim granicama;
  • podizanje novih šuma (povećanje zastupljenosti, ravnomerna prostorna distribucija, evropski standard kvaliteta životne sredine, biodiverzitet)

Iz PGR-a Beograda, poglavlja 3.4. Javne zelene površine, Grafički prilog br. 7-1 do 7-9 Sistem zelenih površina, izdvajamo pasus koje se odnosi na strategiju i dozvoljene modele eksploatacije postojećih zelenih resursa grada:

Zelene površine na području predmetnog plana predstavljaju dobro od opšteg interesa, i kao takve ih treba u potpunosti sačuvati, unapprediti i planirati kao jedinstven sistem zelenih površina. Dobrobit i opšti interes  zelenih površina ogleda se u njihovoj multifunkcionalnoj ulozi i to:

• unapređenu kvaliteta životne sredine u izgrađenom području;
  • Pozitivnom efektu na stanovništvo;
  • Očuvanju biodivrziteta grada i
  • Ostvarivanje ekonomske dobiti.

U istom planu, u tabeli kompatibilnih namena za površine koje su definisane kao Javne zelene površine / šume navedene su sledeće kompatibilne namene:

• saobraćajne površine
  • površine za infrastrukturne objekte i komplekse
  • ostale zelene površine.

Dakle, stanovanje i mešoviti gradski blokovi, planirani PDR-om za kompleks „Avala film“, nisu omogućeni kao kompatibilne namene za javne zelene površine, što takođe osporava opravdanost predloženog rešenja. 

Kao osnovni ciljevi planiranja zelenih površina na teritoriji PGRa grada Beograda navedeni  su:

• Postojeće zelene površine sačuvati u sadašnjim granicama i unaprediti sa ciljem postizanja njihove multifunkcionalnosti, kao i funkcionisanja celokupnog sistema;
  • Očuvati šume u sadašnjim granicama kao značajne prirodne resurse i činioce koji pozitivno utiču na kvalitet životne sredine;
  • Očuvanje biodiverziteta integraciom vrednih biotopa (šume, zelene površine, drvoredi ….) u sistemu zelenih površina i uspostavljanje ekološke mreže.

U Planu generalne regulacije sistema zelenih površina grada Beograda, u poglavlju 1.3.1. Pravila očuvanja, uređenja i održivo korišćenje postojećih šuma date su smernice za tretiranje postojećeg šumskog fonda Beograd:

Planirano je očuvanje postojećih šuma i šumskog zemljišta na površini oko 7120ha, u granicama  definisanim osnovama gazdovanja šumama, svrstanih u sledeće gazdinske jedinice:  5. GJ „Košutnjak“ (šuma Košutnjak, Manastirska (Miljakovačka) šuma)“

„Za šume koje su zakonom zaštićena područja i šume koje su predmetnim Planom definisane kao ekološko i estetsko funkcionalni prostori u urbanom tkivu, nije dozvoljena promena namene.

Planskim rešenjem predviđeno je očuvanje svih šuma u postojećim granicama. U slučaju da je u skladu sa Zakonom o šumama, predviđena promena namene postojeće šume i šumskog zemljišta, potrebno je poštovati odredbe Zakona o šumama kojim se utvrđuju određeni uslovi.“

Zarad jasnijeg sagledavanja neusaglašenosti sa navedenim planovima višeg reda, prilažemo i uporedni prikaz planiranih javnih namena:

Javne namene	GUP	PGR Beograd	PGR sistema zel. površ. Beograda	PDRa za Avala film
Šume i zelene površine	8 ha	8,7 ha	3,5ha	3,9 ha
Šume i zelene površine u kompleksima javne namene	–	54,1 ha	61,2 ha	–
Javne službe	66,5 ha	54,1 ha	61,2 ha	24,9 ha

Obzirom da se planovima višeg reda šume i zelene površine jasno tretiraju kao opšte dobro grada, te se predviđa njihovo očuvanje i unapređenje, postavlja se pitanje opravdanosti predloženog rešenja koje očiglednu prednost daje izgradnji, a na račun kvalitetnog visokog  rastinja čiji su ekološki benefiti nesumnjivi. 

Najzad, i Zakon o šumama sadrži odredbe koje za cilj imaju sprečavanje prenamene šumskog zemljišta i njegovu devastaciju. Članom 10, Zakon o šumama jasno navodi razloge kada je moguće vršiti promenu namene šuma i šumskog zemljišta, a iz kojih je jasno da navedeni uslovi ne mogu biti primenjeni u slučaju PDR za kompleks „Avala film“:

1. kada je to utvrđeno planom razvoja šumske oblasti;
2. ako to zahteva opšti interes utvrđen posebnim zakonom ili aktom Vlade;
3. radi izgradnje objekata za zaštitu ljudi i materijalnih dobara od elementarnih nepogoda i odbrane zemlje;
4. u postupku komasacije i arondacije poljoprivrednog zemljišta i šuma;
5. radi izgradnje ekonomskih ili stambenih objekata sopstvenika šuma na površini do 10 ari;
6. radi izgradnje objekata za korišćenje ostalih obnovljivih izvora energije malih kapaciteta (male elektrane i drugi slični objekti, u smislu propisa kojim se uređuje oblast energetike) i eksploatacije mineralnih sirovina, ako je površina šuma i šumskog zemljišta za ove namene manja od 15 ha.

Članom 98. Zakona o šumama utvrđuje se: Šume i šumsko zemljište u državnoj svojini ne mogu da se otuđuju, osim u slučaju komasacije, kao i u slučajevima utvrđenim ovim zakonom. Obzirom da se šumsko zemljište u obuhvatu PDR za kompleks „Avala film“ za koje je planirana prenamena nalazi u javnoj svojini, smatramo da su predložena rešenja u suprotnosti sa odredbama Zakona o šumama.

Usled gorenavedenih primedbi i neusklađenosti planske dokumentacije, kao i dostavljenih dokaza, dovodi se u pitanje osnovanost samog koncepta plana. Stoga, kao stručno udruženje arhitektkinja i urbanistkinja Srbije smatramo da je neophodno proceduru izrade predmetnog Plana prekinuti, te preispitati ciljeve i motive izrade ovog dokumenta, i formirati novi programski koncept Plana, baziran pre svega na očuvanju javnog interesa i prirodnih i ekoloških vrednosti grada Beograda.

S poštovanjem,

Upravni odbor Ženskog arhitektonskog društva ŽAD